【上海鏈家研究院】二手房年報（2022）：成交量觸底但預期有望修復，下半年存在明顯的結構分化

上海鏈家研究院首席分析師楊雨蕾認為，12月份成交套數為全年最低，但主要是受到外部客觀原因影響，下半月疫情集中爆發導致看房和成交下降。內環以內成交占比增加，大戶型、高總價房源成交占比增加，使得年末的整體均價穩中有漲。這也說明有不少改善型需求在當前時點仍有較為明確的入市意愿。

2022年全年共成交16萬套，為近五年最低，但成交水平依然好于2017年。而且經歷了2020-2021年兩年需求的爆發，短期需求有一定的消耗，在高基數的情況下，2022年整體成交有所回調也是情理之中。此外，考慮到2022年受到一些外部因素的影響，全年實際有效成交時間僅為四分之三，所以整體成交量并不算太低。當前無論是房地產調控政策還是市場成交均已經處于底部，從各方面來看，市場都有望好于去年。

(資料圖)

從成交類型來看，剛改和改善型占比有所增加，特別是下半年以來增加較為明顯。2022年，70平以上的占比56.6%，較去年增加了0.7個百分點。從總價段來看，200萬以下的占比顯著增加，但這主要是因為年初占比較高的原因，下半年以來高總價段占比呈現增長。1000萬以上的占比3.6%，較去年增加了0.2個百分點。

據上海鏈家研究院的監控數據顯示，12月份全市共成交二手房1.2萬套，環比下降23%，同比下降30%，成交金額435億元，環比下降23%，同比下降23%，套均總價350萬元/套，環比持平，同比增長10%，成交均價41759元/平，環比持平，同比增長7%。2022年，全市二手房累計成交金額5226億，同比下降43%，成交套數16.0萬套，同比下降42%，套均總價327萬元/套，同比下降1%，成交均價39503元/平，同比下降2%。

數據來源：上海鏈家

一、2022年二手房整體成交有所回調

12月份成交套數為全年最低，但主要是受到外部客觀原因影響，下半月疫情集中爆發導致看房和成交下降。此外，由于臨近春節，樓市成交進入傳統淡季，兩個因素疊加使得12月份成交進一步下滑。不過從價格來看，年末的成交均價較為穩定，甚至還有一些上漲，這主要是由于結構分化導致。內環以內成交占比增加，大戶型、高總價房源成交占比增加，使得整體均價穩中有漲。這也說明有不少改善型需求在當前時點仍有較為明確的入市意愿。

2022年全年共成交16萬套，為近五年最低，但成交水平依然好于2017年。而且經歷了2020-2021年兩年需求的爆發，短期需求有一定的消耗，在高基數的情況下，2022年整體成交有所回調也是情理之中。此外，考慮到2022年受到一些外部因素的影響，全年實際有效成交時間僅為四分之三，所以整體成交量并不算太低。

從單月的成交量來看，基本都能維持在1.5萬套的榮枯水平以上，市場的流動性并未枯竭。排除疫情對市場的擾動，鏈家的帶看和新增客戶都比較穩定，說明需求并不弱。當前無論是房地產調控政策還是市場成交均已經處于底部，2023年有望在需求側看到更多支持性政策出臺，居民對于收入的預期以及房地產行業的信心也在逐步恢復，從各方面來看，市場都有望好于去年。

圖1：單月成交套數及增速

圖2：累計成交套數及增速

圖3：單月成交均價及增速

圖4：累計成交均價及增速

數據來源：上海鏈家

二、2022年外郊環間成交量增長明顯

從分環線的成交量來看，12月份內環以內占比11.5%，較11月增加了0.4個百分點，外郊環間占比39.1%，減少了2.5個百分點。2022年，主要增長點為外郊環間，占比38.3%，較去年增加了0.5個百分點，內環以內成交占比下降，占比10.8%，減少了0.4個百分點，但年末的成交占比有所增長。

從分環線的均價來看，12月份均價同比增長較為明顯的主要在內環以內和外郊環間，同比分別增長7%。從環比來看，增長較為明顯的主要是內環以內，環比增長3%。2022年，各環線均價同比出現下跌，跌幅最大的為郊環以外，同比下跌6%。中環以內下跌相對較少，同比下跌2-3%。

圖5：單月成交套數

圖6：單月成交套數同比

圖7：單月成交均價

圖8：單月成交均價同比

數據來源：上海鏈家

分區域來看，12月份成交量TOP3區域為浦東、寶山和閔行。從環比來看，黃埔區成交量持平，松江、寶山和閔行下跌相對較少。環比下跌最多的區域為虹口、崇明和嘉定。2022年，成交量TOP3區域為浦東、寶山和閔行。從累計同比來看，下跌最多的區域為長寧、楊浦和虹口，下跌相對較少的區域為崇明、徐匯和嘉定。

從成交均價來看，2022年，成交均價正增長的區域為青浦、浦東、徐匯、黃浦和長寧。下跌最多的區域為普陀、寶山、虹口和奉賢。

圖9：各區單月成交情況

圖10：各區累計成交情況

數據來源：上海鏈家

分板塊來看，12月份板塊銷量TOP5分別為南橋新城、周康、金山新城、三林和浦江。2022年，板塊銷量TOP5分別為南橋新城、周康、嘉定主城區、金山新城和惠南。

數據來源：上海鏈家

三、剛改和改善型面積段成交占比增加明顯

從成交房源的面積段來看，剛改和改善型占比有所增加，特別是下半年以來增加較為明顯。2022年，70平以上的占比56.6%，較去年增加了0.7個百分點。其中，70-90平的占比較去年增加了0.2個百分點，90-140平增加了0.2個百分點，140平以上增加了0.4個百分點。

從總價段來看，200萬以下的占比顯著增加，占比34.0%，較去年增加了3.2個百分點，但這主要是因為年初占比較高的原因，下半年以來高總價段占比呈現增長。2022年，1000萬以上的占比3.6%，較去年增加了0.2個百分點。其余各總價段的占比均有所下降，但下降相對更多的是200-600萬的房源，減少了3.0個百分點，而600萬以上的占比下降的相對較少。

圖11：各面積段占比

圖12：各總價段占比

數據來源：上海鏈家

標簽： 個百分點 成交均價 同比下降

　　 原標題：【上海鏈家研究院】二手房年報（2022）：成交量觸底但預期有望修復，下半年存在明顯的結構分化