新房年報（2022）：積分應觸發盡觸發，新舊比高達1:1.8

摘要：上海鏈家研究院首席分析師楊雨蕾認為，2022年供應端放量，成交高企，樓市雖降溫，但新房市場并不算太冷，對于區位優秀、資質良好、有吸引力的樓盤，積分方面基本都達到了應觸發盡觸發。從成交比例來看，新舊比高達1:1.8，為近十年來最高。

在年末兩批集中供應接連入市的帶動下，新房的認購和成交都較為活躍，對于年末樓市大禮包，可以說市場反饋非常積極，在全國樓市松綁政策和地區相關舉措有效的引導下，有望扭轉購房者的預期，進一步增強購房者的信心、提升市場的活力。

(資料圖)

從成交結構來看，90-110平的占比增加較為顯著，達到50%，較去年增加了9個百分點。600萬以上的占比顯著增加，共增加了15個百分點，其中600-800萬和1000萬以上的占比分別增加了6個百分點。

據上海鏈家研究院的監控數據顯示，成交方面，12月份全市共成交新建商品房8586套，環比下降3%，同比增長3%，成交金額702億，環比增長11%，同比增長31%，套均總價818萬元/套，環比增長14%，同比增長27%，成交均價69561元/平,環比增長8%，同比增長19%。2022年，全市累計成交金額6361億，同比增長9%，成交套數86937套，同比下降6%，套均總價732萬元/套，同比增長17%，成交均價64076元/平，同比增長15%。

數據來源：上海鏈家

供應方面，12月份新增供應金額1462億，環比增長93%，新增供應18111套，環比增長52%，套均總價807萬元/套，環比增長27%，供應均價70321元/平,環比增長20%。2022年，累計供應金額6822億，同比增長50%，供應套數101519套，同比增長38%，套均總價672萬元/套，同比增長9%，供應均價60747元/平,同比增長7%。

數據來源：上海鏈家

一、2022年八批次入市 新增供應大幅增長

2022年共有八批次集中供應入市，共計304個項目，9.3萬套住宅，面積1041.8萬方。和2021年集中供應（六批次）的體量相比，項目總數增長8.2%，供應套數增長14.1%，供應面積增長15.0%。2022年新增供應大幅增長，且供應套數和面積的增長都顯著高于項目總數的增長，說明單個項目的平均體量高于2021年。

特別是從年末第七批和第八批的供應情況來看，有大量市區盤和熱門盤入市，無論是從推盤數量還是推盤質量來說都較前幾批有明顯的提升，說明在當前市場較為平淡的情況下，供應端會有意釋放一些資質較高的樓盤吸引市場的關注，而非延緩樓盤上市的節奏。這種情況預計會持續到2023年，并且從土拍情況來看，預計2023年同樣會是一個供應大年。

從2022年的開盤情況來看，全年累計開盤套數同比增長38%，較去年有較大幅度增長。從各環線的供應量來看，增長主要在內中環間和外郊環間，占比分別為6%和49%，較2021年各增加了3個百分點。郊環以外占比31%有明顯下降，較2021年減少了6個百分點。從分環線的供應價格來看，內環以內價格同比持平，內中環間價格同比出現下降，其余環線價格同比增長，其中外郊環間同比增長12%最為顯著。

圖1：單月供應套數及增速

圖2：累計供應套數及增速

數據來源：上海鏈家

二、2022年新房認購成交情況較為活躍

在年末兩批集中供應接連入市的帶動下，新房的認購和成交都較為活躍，近兩個月的單月成交套數都維持在8500套以上的水平。大量市區盤、熱門盤的入市，有效的激發了購房者的購房熱情。對于區位優秀、資質良好、有吸引力的樓盤，積分方面基本都達到了應觸發盡觸發。此外，相當一部分樓盤開盤當日去化率達到百分百。對于年末樓市大禮包，可以說市場反饋非常積極，在全國松綁政策和地區相關舉措有效的引導下，有望扭轉購房者的預期，進一步增強購房者的信心、提升市場的活力。

2022年供應端放量，成交高企，雖然有兩個月樓市停滯，但全年成交8.7萬套，同比僅下降6%，此外從購房者的參與度來看，依然較為積極?？梢哉f樓市雖降溫，但新房市場并不算太冷，除了遠郊盤或者交通不便、配套欠缺的樓盤參與度差強人意，其他樓盤的表現可圈可點。此外，在新房供應和聯動價的加持下，2022年新房熱度明顯超過二手房，從成交比例來看，新舊比高達1:1.8，為近十年來最高。對比2020年時的新舊比1:4，差異顯著。預計購房者對于新房的偏好將會延續到2023年。

新房成交均價雖然同比增長15%，但由于聯動價依然有效，所以價格差異主要是結構分化導致，增長主要來自外郊環間，其余環線的價格則較為穩定。外郊環間的價格增長主要原因為區域之間、甚至板塊內部分化較大，不同的供應會導致成交價格的顯著差異，而并非板塊整體價格上漲。均價增長最明顯的板塊主要為閔行的部分板塊，比如梅隴春申、七寶、江川路、浦江等。

圖3：單月成交套數及增速

圖4：累計成交套數及增速

圖5：單月成交均價及增速

圖6：累計成交均價及增速

數據來源：上海鏈家

三、內環以內及外環以內成交占比增加

分環線來看，12月份外郊環間成交4562套，占全市總成交量的53%。郊環以外成交1666套，占比19%。2022年，內環以內成交占比8%，比去年增加了2個百分點，外環以內整體占比較去年增加，共增加了6個百分點。郊環以外占比下降明顯，減少了5個百分點。

從均價來看，12月份外郊環間成交均價56374元/平，同比增長10%，內中環間和中外環間同比增長最顯著，分別增長21%和34%。內環以內均價118077元/平，同比下降2%，郊環以外同比下降4%。2022年，外郊環間同比增長18%，漲幅最顯著，其余環線基本平穩，內環以內持平，內中環間和中外環間同比分別增長4%和5%，郊環以外同比下降2%。

圖7：單月成交套數

圖8：單月成交套數同比

圖9：單月成交均價

圖10：單月成交均價同比

數據來源：上海鏈家

分區域來看，12月成交量TOP3區域為浦東、閔行和寶山，分別成交1999/1836/939套，均價為74415/71890/52362元/平。2022年，累計成交TOP3區域為浦東、閔行和寶山。成交同比增長較高的區域為楊浦、閔行、虹口和靜安，大部分外環內的區域同比增長。從均價來看，同比增長較多的區域為嘉定、青浦和普陀，均價同比下降的區域為黃浦和金山。

圖11：各區單月成交情況

圖12：各區累計成交情況

數據來源：上海鏈家

分板塊來看，12月成交量TOP5板塊為臨港新城、徐匯濱江、淞寶、南站和泗涇。從2022年的累計成交情況來看，TOP5板塊為臨港新城、徐涇、南橋新城、顓橋和松江新城。

數據來源：上海鏈家

四、總價600萬以上成交占比顯著增加

從2022年的成交結構來看，90-110平的占比增加較為顯著，達到50%，較2021年增加了9個百分點。140-200平的占比增加了2個百分點。70-90平的占比下降了7個百分點，占比17%，和110-140平的占比相當。

從總價段來看，600萬以上的占比顯著增加，共增加了15個百分點，其中600-800萬和1000萬以上的占比分別增加了6個百分點。而600萬以下的占比出現下降，其中200-400萬的占比下降了12個百分點。而400-600萬的占比雖然下降了2個百分點，但仍然是最高的，占比26%。

圖13：各面積段占比

圖14：各總價段占比

數據來源：上海鏈家

標簽： 同比增長 個百分點 成交均價

　　 原標題：新房年報（2022）：積分應觸發盡觸發，新舊比高達1:1.8